С 16 июля ФНС считает налог с продажи недвижимости сама — не ожидая вашей декларации

Налоговая сверяет базы Росреестра с базой поданных 3-НДФЛ в автоматическом режиме. Если вы продали квартиру в 2025 году и не отчитались до 30 апреля — с середины июля 2026 года формируется начисление: налог, штраф, пени. Без звонка, без предупреждения.

Казалось бы, ничего нового. Но есть ловушка, в которую продолжают попадать люди с деньгами и вполне разумным пониманием налогов.

Ловушка называется «31 декабря».

Налоговый статус физического лица фиксируется не в день сделки — а по итогам всего календарного года, на 31 декабря. Это означает конкретное: вы можете продать московскую квартиру в феврале, в статусе резидента, деньги получены, сделка оформлена. А потом переехать в апреле и провести остаток года за пределами России. На 31 декабря провели в стране меньше 183 дней — вы нерезидент. За весь год. Включая февральскую сделку.

И вот тут арифметика меняется кардинально.

Резидент с квартирой старше пяти лет не платит ничего. Нерезидент без истёкшего срока владения — 30% от всей суммы, без права вычитать расходы на покупку, без вычета в 1 миллион рублей. Квартира за 15 миллионов: налог 4 500 000 рублей.

Та же квартира, но срок владения перевалил за пять лет — нерезидент тоже ничего не платит. Эта льгота распространяется на нерезидентов с 2019 года, и многие до сих пор об этом не знают.

Моя позиция прямая. Большинство людей, попавших в эту ситуацию, не скрывались и ничего не нарушали умышленно. Они просто не знали одного правила о 31 декабря — и теперь получат требование из налоговой, которая считает автоматически. С точки зрения НК «добросовестное заблуждение» не освобождает от штрафов.

Что это значит для вашего капитала. Если продавали российскую недвижимость в 2025 году — проверьте количество дней в России за тот год. Если нерезидент и срок владения не истёк: срок декларации прошёл, но подать её самостоятельно всё ещё можно — это снизит штраф в разы. Если планируете продавать в 2026 году — посчитайте дни до конца декабря заранее.

Пять лет владения — это не только про удобный момент выйти по цене. Это про разницу в 4 500 000 рублей.